知っておくべき3つの公的価格

国や自治体が発表する公的な土地価格は、市場相場の基礎となる重要な指標です。これらは「一物四価」とも呼ばれ、目的によって価格が異なります。

（※イメージ図：路線価の例。国税庁のWebサイトで確認できます。）

これらの公的価格は、あくまで土地のみの評価であり、建物の価値は含まれていません。実際の不動産取引では、土地と建物を一体として評価する必要があります。

プロが使う3つの不動産鑑定評価方法

不動産鑑定士が法律に基づいて行う、最も信頼性の高い評価方法です。金融機関での融資判断や、相続、裁判などで用いられます。

1. 取引事例比較法

   • 内容：対象の不動産と同一エリアや類似エリアで最近成交した物件の取引価格（成約価格）を比較し、物件の条件差（面積、築年数、立地条件など）を補正して価格を求めます。

   • 特徴：市場の実勢を最も反映し、中古マンションや土地の評価でよく用いられる現実的な方法です。

2. 積算法（原価法）

   • 内容：対象の土地の更地価格に、建物の再建築原価を足し、経年劣化による減価（減価償却）を差し引いて価格を算出します。

   • 特徴：比較的新しい建物や、取引事例が少ない特殊な物件の評価に適しています。

3. 収益還元法

   • 内容：物件が将来生み出すと期待される賃料収入に着目し、その純収益を現在価値に割り引いて評価額を算出します。

   • 特徴：投資用不動産（アパート、マンション、事務所ビル等）の評価に用いられる核心的な方法です。利回り計算の基礎となります。

自分でできる！不動産価格の相場調査法

いきなりプロに依頼する前に、ご自身である程度相場を把握しておきたい方には、以下の方法がおすすめです。

• 不動産ポータルサイトで相場をチェック

  • SUUMO、HOME'S、at home などの大手ポータルサイトで、同じエリアの中古物件の販売価格を検索しましょう。ただし、表示価格はあくまで「希望価格」であり、実際の成約価格とは異なる場合がある点に注意が必要です。

• 大数据を活用したオンライン簡易査定

  • 上記のポータルサイトが提供する売却査定シミュレーションを利用する方法があります。物件の所在地、専有面積、築年数などの基本情報を入力することで、市場の成交データに基づいた大まかな評価額のレンジを知ることができます。複数のサイトで試してみると、より精度の高い相場感がつかめます。

• 複数の不動産会社に査定を依頼する

  • 最も確実な方法の一つです。エリアに密着した複数の不動産会社（不動産仲介会社）に、無料売却査定を依頼しましょう。経験豊富な宅地建物取引士が、実際に物件を内見し、上記で説明した各種評価方法や最新の市場情報を踏まえて、より正確な市場価値を提示してくれます。一社のみではなく、3社から5社に依頼して相見積もりを取ることが、適正価格を知るための重要なステップです。

価格に直結！不動産評価を左右する主要因

なぜ同じような物件でも価格が違うのか？その理由は以下の評価要素にあります。

• 【立地】

  • 駅徒歩時間：最も影響が大きい要素の一つ。1分でも短い方が高評価。

  • 利便性：最寄り駅の路線、駅の乗降客数、アクセスできる都市。

  • 環境：学校、スーパー、病院、公園などの生活施設が充実しているか。

  • 災害リスク：ハザードマップで洪水・土砂災害のリスクがないか。

• 【土地の条件】

  • 面積、形状（正方形に近いほど良い）、接面道路（角地は利便性が高い）。

  • 容積率・建ぺい率：どれだけの規模の建物が建てられるかを規定する。

• 【建物の条件】

  • 築年数：経年による減価が発生。木造は鉄骨造・RC造より減価が早い。

  • 構造：RC造（鉄筋コンクリート）、S造（鉄骨）、木造など。

  • 間取り（LDK）、方角（南向きの日照が良い）、設備（キッチン、浴室、トイレの状態）。

  • 耐震性：新耐震基準（1981年6月以降）適合が望ましい。

よくある質問 Q&A

Q. 銀行の評価額と実際の売却価格はなぜ違うのですか？
A. 銀行融資時の担保評価額は、万一の場合に回収できる価値を慎重に見積もったもので、市場価格より低めになるのが一般的です。これはリスク管理の観点からであり、市場で取引される実際の売却価格（市場価格）とは性質が異なります。

Q. 新築マンションと中古マンション、評価方法はどう違いますか？
A. 新築マンションは、開発費や建設費に基づいた積算法の色彩が強く、販売価格が設定されます。一方、中古マンションは、市場の需給や類似物件の取引事例比較法が評価の中心となります。築年数による減価が大きく影響します。

Q. 戸建てとマンション、どちらが資産価値が減りにくいですか？
A. 一概には言えませんが、マンションは土地の共有持分があるため、経年による建物価値の減価はあるものの、立地が良ければ土地部分の価値が維持されやすい傾向があります。戸建ては建物の減価が大きく、土地の価格変動に影響を受けます。いずれにせよ、立地と維持管理状態が価値を維持する最大の鍵です。

Q. リノベーションすると評価額は上がりますか？
A. はい、適切なリノベーションは評価額を上げる効果が期待できます。特に、水回り（キッチン、浴室、トイレ）の更新や、耐震改修、間取りの改善などは、市場での付加価値として評価されやすいポイントです。ただし、過剰な投資は必ずしも回収できるとは限らないため、注意が必要です。

まとめ

不動産の価格は、単なる数字ではなく、その物件が持つあらゆる価値の総合評価です。公的指標で基礎を学び、自身でできる調査を行い、最終的には複数のプロの意見を聞くことで、初めて「適正な価格」が見えてきます。

売却・購入という人生の大きな決断をされる際には、本記事で得た知識を活かし、信頼できる不動産の専門家とともに、納得のいく取引を進めていただければ幸いです。